长期以来，各地的老宅交易，都是私下通过各种关节完成的。在产权没有法律明确界定的情况下，购置老宅，无论是开发为民宿、客栈，还是自用，都让购置方悬着一颗不安的心。
我国各地，残存着数量不多的老宅，由于没有合理有效的保护，大部分破损严重，甚至即将坍塌。如果能够通过合理有效的法律界定，让老宅上市交易，不但有效保护了老宅，还传承了历史文化，功莫大焉。
黄山市徽州区西溪南古村，来自深圳的杜先生一家，住在村中一幢庭院别致的“徽州老屋”里。政府正在帮他办理房屋及所在地基的产权证，很快，他就是这幢房子合法的主人。在黄山市，类似杜先生这样的就有300多人，他们都在等这一纸证明，使买卖老屋“合法化”。
买卖现状
老宅“领证”，买家放心了
打拼几十年到徽州落脚
杜先生在深圳打拼了数十年，近年想找合适的新环境，换个活法。“考虑过去美国，也考虑过回老家合肥。”他说，可是国外的环境更陌生，城市也不想住了。
前两年，杜先生受到已在徽州区西溪南定居的朋友影响，来过徽州一次，就被这里的山水生态、古村风貌吸引。“这里的自然条件和欧洲差不多的，人文环境也蛮好。”他看中西溪南村民张银辉的宅基地，经朋友介绍买了下来。徽州区岩寺镇因拆迁需拆除一幢清代老屋，他又花20万元买下来。
“到现在，为这幢房子花了近300万。”杜先生把搬来的老宅原貌恢复，内部做了适当改造。厅堂很大，两侧厢房的传统格局没了。他说，改造是为了适合现代人居住，厅堂可以做咖啡厅。他们一家人多数时间住在这里。白天，在村里走走，和村民聊天，晚上常在张银辉家搭伙吃饭。“这个可能也做"民宿"，接待朋友或客人，收适当费用。”老杜说，他已在附近的农民新村物色地块，那个就做纯粹的徽州“民宿”。
产权合法化有利于监管
杜先生称，当初下决心时，并没考虑产权问题。“考虑那么复杂，就不会这么快买老屋改建了。”他说，私下写个买卖协议，就把事办了。现在，已经花了几百万元，有了产权证，老宅及地基权属受法律保护，这是他乐意的，“有了证，就踏实了。”
黄山市文化委总工程师胡荣孙告诉记者，像老杜这样在徽州买老宅的外乡人，有300多位了。而在去年，这个数字还是200多。他们在古村买老宅，一般通过熟人、村干部等介绍，私下进行。
徽州人诚信很好，这类交易一般没问题的。
但是，老宅不可再生，也越来越少，交通环境又越来越好，买的人多，升值很快。因此，不排除有的人卖了后又后悔。农村宅基地私下买卖是不允许的，那时就有很多麻烦。
“私下买卖，也脱离了文物部门的监管。改建时，也有不遵循修旧如旧、风格改变过大等问题。”胡荣孙认为，让产权合法化，购买人吃了定心丸，以后可以依法转让、上市等，改建也会受到有序管理。
最新数据
几十幢老宅可上市交易
黟县是全省农村综合改革试点县，其中包括古民居产权流转，去年就启动了这项工作，当时决定一次性选出30幢老宅进行试点。
日前，记者前往黟县探访时，得知最终上报省国土厅并获批复的有13幢。该县国土局等部门称，有些老宅的产权难以明晰，剔除了。剩下的13幢，产权已厘清，具备了上市交易的条件。
目前，黟县已着手对这13幢房屋进行产权招拍挂。这项程序完成，就可以给实际所有人颁发房屋产权证及所属宅基地证。“和城市房屋一样，可以上市交易的。”
黟县还对城区北街的17幢明清和民国时期的老宅，进行了产权调查，结合北街改造整治，将对其中产权清晰的老宅进行招拍挂，颁发产权证，打造旅游文化业态。
“徽州区主要在西溪南镇试点，第一批18幢老宅是"义义会馆"古建筑群，已获国有土地使用权证，房屋产权证也在办理；第二批24.5亩土地已获省政府批准，涉及约20幢古民居。”徽州区文广新局负责人称，该区唐模古村落也有汪应川故居等6幢古民居进行产权交易，景区与古民居产权人洽谈，镇政府见证，签订古民居转让协议，现土地证和房产证正在办理。
用途调查
买老宅自住或开发利用
记者探访时，“义义会馆”的主人孙小亮去了外地，他的妻子查丽华称，这里有十多幢明清及民国的老宅，都是前些年买的。“现在很难买了，越来越少，也贵了。”
她说，老宅按原貌复建，前后花了2000万元左右。
随着投入增大，资金就跟不上了。近年，又联系了深圳的朋友一起投资。
这些古建筑错落布局，形成了一个大的庭院式建筑群，有回廊，有溪流，小桥流水荷花摇曳。会馆门前，是古村的小溪和大片水口林。查丽华说，今后，会馆也要做旅游。
买下老宅修缮或原貌复建，很多人是做开发，也有很多外乡人是自住。西溪南镇的琶村，来自上海的鲁女士就在村口改建了一幢古民居，有庭院、小溪，室内古朴又有现代感。她说，这幢房子，以后和家人要常住。
“买下来时，老宅都快坍塌了，也没人住的。在村口，也很难看。”鲁女士说，改建时，基本遵循了徽州古建筑风格，也有卫生间等。她说，这幢房子改建花费约100万元，以后能有产权证，就好了。
专家声音
流转利用应“保护第一”
记者在黟县、徽州区、屯溪等地走访了十多幢买卖后利用的古民居。发现这些改为“民宿”、客栈、农家乐等的古民居，有的是原古建筑修缮及适当改造的，有的是拆了快倒塌的老宅重建，有的异地搬迁老宅复建。
“大多数都符合徽州建筑形制和风貌，也有些改建存在问题，成了"大杂烩"。”从事徽州古建筑保护利用数十年的专家姚顺涞称，尤其老宅异地复建或重建的，材料虽是木质的，但东拼西凑的多，甚至将其他区县的构件直接用了，风格完全不一。有的不是专业古建技术人员，将年代不同的构件混杂利用，如清代建筑用民国构件，或明代及清代的构件混杂，外人看到的是一幢徽州老宅，但古建筑历史信息已错乱，人文价值破坏了。
姚顺涞称，在古村改造、复建、重建古民居，一定要遵循村落风貌及古建筑本身的历史信息，尽量保持完整性。对古村异地保护或重建的古建筑，应该在建筑醒目位置，用文字介绍修缮或改建过程及变迁内容等，不误导外人。
“产权流转后的利用，一定要注重老宅的保护，不能随意改造及拆除重建。”黄山市文化委总工程师胡荣孙说，对有保护价值的古宅只能原貌修复，室内按现代居住需求适当改造。如果已坍塌大部分，且不是文保对象，在文物部门监管下，可以按规定改建等。
